GGRC11: ATENÇÃO À RECOMPRA DE COTAS DESTE FII

Bora falar de notícias importantes a respeito de GGRC11, esse fundo imobiliário que merece a nossa atenção. Trago para vocês alguns pontos importantes, especialmente trazendo aqui o ponto de vista desse último comunicado ao mercado, fato relevante. Tivemos aqui programa de recompra de ações, um total de cotas, na verdade um total de 34.1 milhões de cotas a praticamente 10% de toda a base, mas com algumas ressalvas. Quero mostrar para vocês o que pode passar despercebido, especialmente de muitos analistas que quando se confrontam com essa imensidão de números e dados, especialmente do seu último relatório financeiro, pode acabar deixando escapar algo. E é o que a gente vai ver a partir de agora. Então, se você não me conhece, meu nome é Bruno Quimarelli, fala a respeito de investimento, ações, também fundos imobiliários. E se você gosta de conteúdos como esse, compartilha com seus colegas e amigos. Então vamos lá, sem nenhuma enrolação. GG RC11, fundo da Zagro Capitals. Sim, uma gestora ativa, faz aqui um bom trabalho, especialmente GGRC11, mas que de vez em quando vem passando alguns reveses, especialmente por conta não só de emissão, mas também alguns outros pontos, incluindo parte de inquilinos, que é o que a gente vai ver aqui também. Bom, vamos lá. Que que nós temos aqui numa leitura rápida e direta? Contexto que pode prejudicar um pouco a visão aqui deste fundo imobiliário é que ele tá operando abaixo do índice. Então, quando você observa o índice dos fundos imobiliários, o IFIX versus GGRC1, nós temos aqui um delta de aproximadamente 11 a 12% nos últimos 12 meses. Então, nos últimos 12 meses aqui, tivemos uma diferença, né, bem interessante. Aqui é a média dos fundos imobiliários, né, do que participam do índice versus o fundo imobiliário em questão e tem uma diferença bem grande. Que mais a gente pode perceber? Próximo ponto que a gente vai perceber aqui é o que mudou a partir deste fato relevante, ponto de atenção nesse momento de recompra de cotas, tá? 34.1 1 milhões de cota, 10% da base, porém, porém tem aqui uma trava clássica, só compra se a cota estiver abaixo do valor patrimonial no dia anterior. Ou seja, não é programa de recompra igual o programa de recompra de ações, né? Aqui ele tem um gatilho, o gatilho é só abaixo do valor patrimonial no dia anterior tá? >> [roncando] >> E isso é interessante porque vem colado ao encerramento da 11ª emissão de cota que capturou cerca de 1.5 b, uma das maiores ofertas de fundos aqui imobiliários do ano, tá? Mas o que eu posso tirar de lição disso aqui? Ponto que passa desapercebido numa leitura rápida. gestão está capturando bilhões e meio a nova emissão e ao mesmo tempo vem anunciando recompra estar barato. Isso não é necessariamente contraditório, né? Ou seja, emissão, financia, aquisição e recompra devolve o valor quando tá descolado do valor patrimonial, mas é um padrão de fundo Pacm que dilui a cada poucos meses. Então vamos lá, ó. 9ª 10ª e 11ª emissões e sequência e depois recompra quando o mercado não acompanha o crescimento patrimonial no mesmo ritmo. Ou seja, no histórico contábil isso já se reflete. Reserva de lucro acumulada é negativo. Era 11 milhões, agora é 3 milhões negativo. Sinal de que o fundo lá ó distribuiu mais do que gerou em caixa puro, mesmo com lucro com tapa. Então temos aqui seguinte, quase com efeito sanfone, estica, recolhe, estica, recolhe e tenta fazer isso, né? emite novas cotas e tenta recomprar para poder manter o valor de tela ali do próprio fundo. Outro pente fino, outro ponto, né, fino aqui, né, a linha de dívidas de CRI saltou de 92 milhões para 256 milhões em um ano. A alavancagem vem crescendo rápido com custo de cri caro, ou seja, PCA + 7 [roncando] e 9 ao ano em alguns contratos. Isso é relevante porque com juros ainda alto no Brasil, esse custo de dívida pressiona o resultado financeiro. E nós já sentimos isso, né? Láó, menos 23 milhões líquidos eh na proporção, né, de ativo versus passivo no na demonstração financeira na DRE aqui que a gente pode observar. Todos esses dados, né? a gente utiliza a inteligência artificial, pega aqui, faz uma análise quantitativa dos próprios dados da empresa e a gente consegue capturar todos esses pontos interessantes. Então, esses daqui, né, foram alguns pontos que passou aqui despercebido de alguns analistas. Você chegou a observar alguns desses, tá? Mas tem mais, né? Então, esse daqui foi a primeira leitura e agora nós temos outros pontos, por exemplo, sinais operacionais que merecem a nossa atenção. Vou até pintar de amarelo para ficar mais fácil. Quais são esses sinais? Temos 1 2 3 sinais. Primeiro, litígio covolã, segue em aberto. Ação de cobrança de aluguel, pedido de recuperação judicial pelo locatário. Ação revisional pedindo redução do aluguel. O imóvel teve um valor justo cortado em quase 30 milhões no ano, ou seja, renegociação trouxe o valor para baixo. Segundo ponto aqui que merece atenção, Suzano em Campinas não renovou contrato, venceu em maio de 2025 perda de receita recorrente, um ativo relevante. Mais um aqui que saiu da cadeirinha aqui, né, da portinha de receita. Outra coisa, portfólio 100% ocupado no papel, mas com vários contratos vencendo 25 28. REC logísticas queimados já venceu julho de 2025, né? Que é uma parte aqui importante da questão de logística lá em Queimados já também venceu. Ó lá, risco de renegociação e vacância futura não é zero. Então precisa também observar esses pontos. Parece que tá os contratos aqui estão vencendo e não estão sendo sobrepostos. Ponto importante, uma vez que ela depende desses aluguéis. E [roncando] quarto ponto, concentração forte em poucos inquilinos grandes. Fato, ó, Lojas Americanas, Aetra e Copobrá, risco de créditos corporativos relativamente relevam, né, o caso em alguns inquilinos entre dificuldades, especialmente empresas que passam por dificuldades financeiras. E essa concentração, já pensou? Você tem ali diluído em quatro clientes principais 25% da sua receita. Isso pode complicar bastante uma vez que eles passam por uma situação, como as outras aqui acima passar. [roncando] Agora, pontos que são positivos no viés positivos para investimento, né? E no final a gente pode fazer um balanço entre positivo e negativo. Vamos lá. Na verdade não são negativos, são pontos de atenção, tá? Até porque a gestora faz um ótimo trabalho. Vamos lá. Pontos considerar investir. Recompra abaixo do valor patrimonial estruturalmente positivo para cotistas remanescentes, tá? Ó lá, ó. Destruição de cotas, melhora mé é igual, ó lá, igual melhora métrica por cotas. Ou seja, quanto menos mais vale e melhora a sua repartição. Fundo em expansão agressiva no segmento logístico. A gente tá tá até vendo aqui grande parte dos fundos fazendo isso, né? quase que uma hibridização, eles meio que mirando qual que é o flaminon do mercado, eles começam a comprar mais ativos nesse sentido para poder ter um caixa mais robusto. E o pessoal aqui das Agros tem feito isso de uma forma bem diligente. [roncando] Tese setorial ainda favorável, principalmente com SELIC em trajetória de queda no médio prazo, favorece os FIS de tijolo. Tem não esse essa selic, né? Nos últimos dias aí a gente até tinha uma pensamento de que seria assim, né? Ó, Celique atingiu o máximo lá de praticamente 15%, né? A gente até pensou que a queda ia ser gradativa, mas tá mais parecendo isso daqui, né? Ó, subiu isso aqui, tá aparecendo até porque subiu, bateu 15 e pouco lá. Agora as quedas 14 e 25, né? O pessoal tá até pensando que próximo ajuste vai ser na casa dos 25 pontos, né? Então, capaz de permanecer por um bom período aqui, né? Sei lá, já pensou um ano ainda na margem de 14, 13,75? É bastante coisa, né? Talvez não seja esse cenário aqui, pelo menos na minha visão, mas coloca aí qual é a sua visão. Alguns outros pontos para considerar. Vamos continuar aqui, né? pontos de observação. Então, além da recompra, fundo e expansão, temos aqui portfólio geograficamente diversificado, contratos atípicos longos, daqueles que tá 22 anos. Atípicos, é aqueles que trabalham com dinheiro na frente, né? Ou seja, se o inquilino sair, o dinheiro já tá na mão. E a maioria indexada ao IPCA, que gera uma proteção inflacionária. E o quarto ponto, gestor ativa reposicionando o fundo. Venda aqui de alguns ativos que não fazia muito sentido, sinal de reciclagem de portfólio, não só recompra de cotas. Então, sinais de investir. Agora nós temos aqui, né, vimos o ponto em amarelo, vimos o ponto em verde e agora os pontos em vermelho, que são os red flags, os contras. Vamos lá. Que que nós temos aqui de contra? Red flag. Alavancagem subindo rápido com custo da dívida elevada, especialmente dos CR, diluição constante via emissão sucetiva, tá? Ó lá, o histórico de metro quadrado comprado nem sempre acompanha a qualidade de retorno por cota. Terceiro, reserva de lucro negativo. Ó lá, ó. Sustentabilidade da distribuição mensal de 10 centavos por cota merece monitoramento. Parte do payout pode estar vindo do capital, não só de renda operacional líquida. Isso daqui é complicado, hein, pessoal? Pensou? tá só pegando e pagando via dinheiro de captação de emissão. Litígio ativa oscovolã com potencial de perda de receita e desconto no laudo de avaliação do valor justo, né, no fair value. E o quinto ponto, performance relativamente fraca no ano. Mercado parece já estar precificando parte dessas preocupações. O mercado se antecipa. Leitura do analista. O que que nós temos aqui? Aqui eu utilizo inteligência artificial para fazer uma leitura. Até se vocês quiserem conhecer e também fazerem seus próprios relatórios, eu convido vocês a conhecerem o meu mini treinamento, tá? De investir com inteligência artificial. Por enquanto está a R$ 47. Já vou subir aqui na segunda-feira para 67, porque a gente atingiu um volume muito grande de alunos e não tá tendo condições de eu manter por R$ 47 aja vista a qualidade do entregado. Então, mais barato do que uma pizza, você aprende a criar relatórios como esse, desde análise simplificada, análise quantitativa, tirar relatórios financeiros, eh fazer rankeamento de ativos serve não só para ações, estoques, fundos imobiliários, rates, enfim, análise de momento, saber como a notícia pode impactar seu ativo, análise comparativo e você só paga R$ 47, não precisa pagar nada mais por isso. Tanto é que todas as ferramentas que uso aqui são gratuitas, tá? Então aqui é custo zero, tá? Você paga só pela aquisição e o resto aqui é zero. Não tem truque, não tem pegadinha. Depois de 7 dias, você não ficar satisfeito, você pode pedir o reembolso aí no seu dinheiro, tá bom? Então, voltando aqui, nossa leitura do analista sior, que é o agente que eu crio aqui de inteligência artificial para poder fazer avaliação de mercado. O time, ah, deixa eu colocar talvez aqui num padrãozinho um pouco melhor, ó. Pegar aqui, ó. O timing da recompra é coerente. Comprar abaixo do valor patrimonial não é ruim, mas não resolve o problema estrutural. O fundo segue em ciclo de crescimento via dívida e emissão com qualidade de resultado, ou seja, caixa versus contábil sob pressão. Vejo isso como um sinal em que a gestão quer segurar o preço da cota enquanto segue expandindo, né? Ou seja, feito sanfona do que uma mudança estratégica. Para quem já é cotista é uma boa notícia. pontual para quem está decidido a entrar. Preço sobre valor patrimonial abaixo de 09 é um ponto de entrada interessante, mas convém acompanhar de perto a próxima demonstração financeira para ver se a reserva negativa se agrava, né? Ou seja, aqui agir com um pouco mais de cautela para aqueles que ainda não têm esse fundo imobiliar. Outra coisa também, vocês sempre me perguntam, né, o que que vai além do fundo imobiliário. Eu tenho falado algumas vezes com vocês sobre a opção de você diversificar comprando também espécie de fundos imobiliários, né? São os rates no mercado norte-americano, por exemplo. É claro que aqui no mercado norte-americano a gente tem outras dinâmicas. tem imposto de renda, só que por ser o mercado mais maduro, você tem um amplo crescimento e um portfólio bem maior. E vão colocar também melhor porque sistema de gestão tem mais recurso, as empresas lá são maiores, os contratos são muito mais bem amarrados, enfim. E para você poder acessar isso daqui, olha, por exemplo, eu tô vendo aqui o ou, né, que é um dos principal principais rates que tem, que é o rating C. Por exemplo, se você vier aqui e clicar aqui embaixo nas informações, você vai conseguir saber exatamente que tipo de reads ou fundo imobiliário americano é esse, né? Então você percebe aqui quantidade de dinheiro que ele agrega, quantidade de clientes que ele tem, quantidade de dividendos que ele paga mensalmente, já são cerca de 673 meses consecutivos de pagamento de dividendo. Ah, quantidade de quarter ou de trimestre e crescendo e melhorando seu portfólio já são cerca de 115 consecutivo. Enfim, ele traz uma média aqui de retorno anualizado desde 1994 na média de 13.6. 6, né? Juntando crescimento junto com o pagamento de dividendos. Nós temos um dos maiores aqui para você poder, se você quiser ter acesso, tem interesse em investir, né? Eu utilizo, por exemplo, a Quantifur, que me dá acesso a investir em mercados globais e consigo comprar, por exemplo, aqui o W, né, o Recome. Até consigo ver aqui a opinião dos analistas. Seis estão recomendando compra, nove manutenção, um de venda. Aqui eu tenho a noção do preço alvo médio, enfim, o que que estão falando a respeito do fundo e consigo acompanhar, por exemplo, enquanto que o GGRC11 caiu cerca de 2%, 2 a 3%, né, na verdade 1.6, quanto que performou nos últimos 12 meses o ou performou aproximadamente 15% positivo, fora os dividendos que vem pagando em dólar. Então é uma forma de você diversificar, não só nesse, mas se você clicar aqui, por exemplo, só de rits de aluguel, ó, clica aqui, você tem uma imensidão, você tem e em vários países, você consegue, por exemplo, ah, quero investir na parte de nesse daqui também, né, nn. Aí você consegue entender um pouco mais sobre este rate, né? Láó, até a performance dele nos últimos 12 meses, por exemplo, vou pegar aqui de julho até aqui, os últimos 12 meses também, 15%. Esse daqui já vai pagar dividendos em dólar 62, um compra, seis manutenção. E você tem diversas outras classes também, aqueles que trabalham com data center, enfim, são diversos ativos que tem como você diversificar um pouco seu portfólio. Se você quiser conhecer um pouco mais a respeito da Quant Fury, que é a corretora que eu utilizo já há mais de 3 anos, que eu uso, que eu confio, nunca tive problema, tanto a minha carteira aqui do canal, né, que eu deixo disponibilizado e faço as operações, quanto a minha carteira pessoal, eu [roncando] utilizo aqui a quantifure para poder fazer os meus investimentos, especialmente em criptoativos, dólar, deixo o meu dinheiro rendendo aqui diariamente em dólar também, enfim, se você clicar aí no link e abrir a sua conta, utilizando o meu código, meu código de recompensa, o código Bruno, você ganha como recompensa ações do Banco do Brasil, que pode chegar até R$ 1.000, conforme o nosso último colega aqui, né, que abriu a conta. Ah, e detalhe, precisa investir pelo menos $50 aí na conta trade, tá? Nosso colega investiu pelo menos $50 e ganhou uma recompensa de 54 ações do Banco do Brasil, que deu por volta de R$ 11100. Por quê? Porque as recompensas vão de 3 a 2 isso daqui é a recompensa. Mas o interessante, o que eu mais gosto mesmo da qu são a questão das taxas, né? Então, lembrando, taxa zero, comissão zero também. Além do que todas as ações cotadas aqui, o spread que utiliza no preço é real da bolsa, tá? Não tem manipulação, não coloca um centavo a mais no preço de compra e nem no de vem, tá? Segue o preço real da bolsa, tá? O spread ele é spread real, segue o preço real da bolsa que ela tá sendo cotada. Se você tá comprando um ativo na bolsa de Nova York, segue o preço de Nova York. Se é no Brasil, segue da B3, tá bom? [roncando] Além disso, nossos colegas que investem junto com a gente, né? Se você pegar aqui, olha, quant Fury/bruno, já economizaram só em taxas e comissões cerca de R$ 500.000. Então, se você quiser conhecer, é um prato cheio para vocês aí, especialmente uma corretora confiável, corretora aí que já vem há um bom tempo fazendo um trabalho aqui no Brasil, não só no Brasil, mas em muitas partes do mundo, licenciada, tá? Então, entrar aqui em quantfury.com, ó lá, quantfure.com. Você pode explorar um pouco mais, colocar aqui no idioma português para você poder explorar, instalar o aplicativo, ver aqui os seus números, o crescimento que ela tá tendo, né? quiser, por exemplo, conhecer como que ela ganha dinheiro trabalhando com custo zero, também aqui explica tudo no site. Parte também de licenças, né? Então, se você clicar aqui, por exemplo, você vai conseguir ver, ó, licença, Reino Unido, Barramas, Estados Unidos recentemente comprou uma corretora lá, Colômbia, tá? muitos outros, muitas outras informações que você pode tirar aqui no site. Qualquer dúvida que você tiver também enquanto tem abertura da sua conta, você tem direito ao suporte, um suporte aqui 24/7, qualquer coisa, o pessoal tá sempre pronto para poder te atender e responder aqui as suas dúvidas e solicitação, tá bom? Deixar o link aí na descrição e também nos comentários. E outro ponto que eu quero comentar com vocês, se vocês gostam dessas informações, todos esses relatórios que eu compartilho aqui, eu também compartilho na nossa comunidade gratuita lá no WhatsApp. Então essas informações eu vou disponibilizar lá na nossa comunidade no WhatsApp. Lá eu converso com vocês, só falo sobre investimento. Se você quiser participar, trazer suas ideias, fique à vontade. Procure aí no link da descrição dos comentários a nossa comunidade no WhatsApp. material gratuito, uma comunidade que a gente tá sempre trocando ideia, eu te encontro lá, tá bom? Pessoal, se você gostou do vídeo, não esquece daquele like, se inscrever no nosso canal e compartilhar o nosso conteúdo. 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