5 FIIS que vão SE VALORIZAR MUITO em 2026!

E o tema do vídeo de hoje é fundos imobiliários. Trago para vocês alguns fundos imobiliários que estão negociando a um precinho de banana. Você vai poder comprar com menos de R$ 10 a cota desses fundos imobiliários e também eles estão negociando abaixo do valor patrimonial. E se a gente for pensar que em 2026 o ano promete ser muito bom para ativos da renda variável, esses ativos aqui eu acredito que podem se dar bem também. Lembrando que eu não tô fazendo recomendação de investimento, a gente tá fazendo um estudo aqui juntos, tá? Então, por que que eu acredito que 2026 deve ser um ano promissor pros fundos imobiliários? É simples a questão, porque os juros futuros estão em queda já no Brasil. A taxa Selic está em 15%, mas os juros futuros já estão em queda aqui no país, tá? Isso é muito bom pra economia, porque os juros em alta não é legal, né? Os empréstimos ficam mais caros, o crédito fica mais difícil, o mercado fica mais envergonhado, digamos assim, as pessoas tendem a consumir menos. Isso também é muito ruim para os fundos imobiliários. Agora, antes de eu falar o primeiro fundo imobiliário que eu trago aqui para você, que tá negociando a um precinho de banana, bom, já aproveita e se inscreve aqui no canal Mestre da Riqueza. Vem aqui em cima. Passamos de 300.000 inscritos esse ano. Graças a vocês que tem me dado essa oportunidade, graças a você que tem me ajudado muito aqui no dia a dia, né? Vou virar esse ano de 2025 muito contente, mas vamos rumo aos 400.000 inscritos esse ano. Se você puder também já se inscrever aqui, dá uma conferida se você tá inscrito, vai me ajudar bastante. E ative o sininho com todas as notificações para sempre que eu trouxesse assim um vídeo bem legal, você ser notificado e poder assistir antes de todo mundo. E a gente sabe que no mercado quem chega antes bebe água limpa, ou seja, pega as melhores oportunidades. Vamos falar primeiro de um fundo imobiliário de papel, tá? Eu sempre gosto aqui de contextualizar, porque eu sei que quem me acompanha aqui mais tempo sabe o que é um fundo imobiliário de papel, mas para quem tá chegando agora às vezes não sabe, né? Então eu te peço um pouquinho de paciência para que a gente possa explicar aqui de forma objetiva o que que é um fundo imobiliário de papel para essas pessoas que estão chegando agora, tá? Então, nós temos dentro da classe de fundos imobiliários dois tipos muito conhecidos, que são os fundos imobiliários de tijolo, onde nós podemos investir em imóveis físicos, como galpões, escritórios, renda urbana, que são aquelas lojas que estão na rua para supermercados, para grandes varejistas. Nós temos aí shopping centers, tá? Então, imóveis físicos são considerados no setor de fundo de tijolo, mas nós também temos os fundos imobiliários de papel que estão muito atrelados à renda fixa. Como funciona de forma prática, objetiva? É a mesma coisa que eu, você e milhares de pessoas. A gente pegue o nosso dinheiro e empreste pro mercado imobiliário. E tem que ser pro mercado imobiliário, tá? onde empresas do setor imobiliário, como incorporadoras, construtoras, vão construir os seus prédios, seus residenciais, né, seus loteamentos e vão utilizar o nosso dinheiro. Em contrapartida, eles vão pagar para nós juros que vão estar indexados ou o CDI ou IPCA geralmente, tá? E quem vai fazer todo esse controle é o gestor do nosso fundo imobiliário. A gente não tem que se preocupar com nada, nem manutenção dos imóveis físicos, nem recebimento das parcelas do nosso empréstimo junto ao mercado imobiliário, tá? Esse gestor vai ser responsável por fazer tudo e a gente em contrapartida paga uma pequena taxa de administração que é justa, claro, para ele fazer todo o trabalho para nós. Bom, trago aqui para você um fundo imobiliário de uma ótima gestão que é do grupo Kneia que tá ligado ao Banco Itaú, que é o KNSC11. Ele é um fundo imobiliário de papel, tá? E a sua carteira, né, de empréstimos, digamos assim, tá bem dividida, 50% praticamente indexada ao CDI. Então, a gente vai ter ativos pós-fixados. Se a CELIC subir ou cair, ele vai acompanhar. E nós temos também o IPCA, né? Os outros 50% inexado ao IPCA, que vai nos proteger contra a variação da inflação. Bom, hoje para você comprar uma cota do KNSC11, você vai desembolsar R$ 8,64. Tá realmente negociando um precinho de banana, mas não quer dizer que ele está barato, ele só está mais acessível. Por quê? Dentro da classe de fundos imobiliários, nós temos fundos base 100, que vão estar custando ali próximo de R$ 100 uma cota. Nós temos fundos imobiliários base 10, tá? Que vão estar negociando próximo a R$ 10. Só quer dizer que ele é mais acessível por tá custando aqui abaixo de R$ 10. Ou seja, o pequeno investidor que às vezes não tem R$ 100 para comprar um fundo imobiliário com a cota um pouquinho mais alta, ele tende a olhar mais para esses fundos imobiliários com a cota mais acessível. Mas não quer dizer que ele tá barato ou caro. Pra gente ver isso, a gente vai ter que vir aqui, ó, no preço sobre valor patrimonial, que é o famoso P sobre VP, tá? Ele estando em um significa que eu tô pagando R$ 8,64 na cota e o valor patrimonial vale 8,64 por cota, tá? Se tivesse aqui acima de um, significa que eu estaria pagando mais caro do que realmente vale. Ou seja, fundo imobiliário de papel, onde eu sempre falo aqui no meu canal que o PvP ele é muito assertivo, eu nunca compro acima de um, tá? Então aqui 0,98, ele tá quase no preço justo, mas ainda tem um descontinho ali. E como o KNSC11 é um fundo imobiliário muito bom, principalmente para quem tá iniciando, porque tem uma gestão muito legal, uma carteira bem diversificada também, eu trouxe aqui para esse vídeo para vocês conhecerem. Então a 0,98 ainda acho que tá num preço legal. Bom, olhando aqui, a gente vê que nos últimos 12 meses o fundo pagou 13.29% em dividendos, tá? Lembrando que os dividendos pagos pelos fundos imobiliários, eles são isentos da cobrança de imposto de renda, o que é uma grande vantagem frente aos imóveis físicos. Porque se eu for comprar um apartamento ou uma casa e colocar para alugar, lá no final do ano eu vou ter que fazer a declaração de imposto de renda e eu vou ter que pagar o imposto, tá? Sobre os meus rendimentos, sobre os meus lucros. Já os fundos imobiliários, eles são isentos na compra de imposto de renda. E olha aqui, ó, ainda tivemos uma valorização nas suas cotas de 23.78%. Então, quem estava investido em KNSC11 nos últimos 12 meses, além de ganhar 13.29% em dividendos, também teve uma valorização das suas cotas, tá? Essa variação aqui, no caso, ela já contempla os dividendos. Então, a gente teve aqui os dividendos de 13.29, mais cerca de 10% de valorização aí junto às cotas, tá bom? O que é excelente, tá bom? Bom, olhando aqui para quem investiu no fundo desde 2020, né, teve aqui uma valorização de 65% aqui nos últimos 5 anos, digamos assim, já contemplando também os dividendos do CINC11. Eu puxei aqui, por ser um fundo imobiliário de papel, um comparativo com a renda fixa, porque muita gente fala: "Ah, mas poxa, investir na renda fixa ou fundo imobiliário?" Eu sempre falo aqui no meu canal, tem que ter renda fixa, tem que ter fundo imobiliário, porque uma carteira diversificada protege o investidor. Aí o percentual, poxa, eu vou investir mais em fundo imobiliário ou mais em renda fixa? Aí vai quem vai definir é você, né, através do seu perfil de investidor. Poxa, André, eu sou um cara medroso, tenho medo ainda de investir em renda variável. Começa com uma maior parte da renda fixa e aos poucos você vai conhecer na renda variável, tá? Não, André, pô, já tô estudando. Eu gosto muito de fundo imobiliário, gosto dessa renda mensal que que tem muito mais previsibilidade até do que a renda fixa. Aí você pode aumentar o percentual nos fundos imobiliários. Olha aqui, ó. O KinC11 nos últimos anos, nos últimos quase 5 anos, digamos assim, ele teve aqui uma valorização de 66.35%. Já o CDI 66.33, praticamente ficaram empatados, tá? E olha que a renda fixa tá num nível altíssimo, que nos próximos anos a gente sabe que a Selic deve cair, esse CDI também deve cair nos próximos anos, tá? A gente ficou com uma taxa de juros muito alta aqui no Brasil nos últimos anos, o que não é uma tendência a continuar, porque senão o Brasil também terá sérios problemas econômicos. Já o IFIX, que é a média dos fundos imobiliários, ficou em 32.66%. Bom, seguindo aqui pros dividendos históricos, atualmente o fundo pagou 13.29%, 29%, como nós falamos, e isento de imposto de renda, mas a média dos últimos 5 anos, ó, tá em 15.41%. Então, realmente, o KN11 também pagou muito bem e pagou mais até mesmo do que aí o tesouro direto, do que o CDBs aqui de bons bancos, no caso. Tá bom? Vamos falar agora do segundo fundo imobiliário que eu trago para você, que é um ótimo fundo imobiliário também, mas agora a gente vai começar a falar de fundo imobiliário de tijolo, tá? Eu trago aqui para vocês o Gar, ele que investe em imóveis de renda urbana, tá? Renda urbana são aqueles imóveis que estão ali na rua, na calçada. São aquelas lojas que você vai, por exemplo, uma Magazine Luía que tá ali na rua, ou uma lojas pernambucanas que tá ali na rua, ou supermercados, que é o caso aqui da maior parte do gare 11, que tem muito imóvel alugado para supermercado. Então você tem ali um pom de açúcar, um carrefuro, aquelas lojas de rua que estão sempre bem localizados para atender o cliente, né? São imóveis muito bons também. E qual é o benefício de você ser a cotista do Gari 11? Geralmente esses contratos com esse supermercado são de longo prazo. Você tem uma estabilidade, você tem bons inquilinos, bons pagadores, não precisa ter muita preocupação, tá? O GAR 11 hoje a cota tá custando R$ 9,2, mas aquilo que eu falei, não quer dizer que ele tá caro ou barato, só está mais acessível. Mas vamos direto aqui pro PvP. Ele tá 0,96. ainda me deixa, né, com vontade de olhar com mais carinho para ele, porque ele tá negociando abaixo do valor patrimonial, tá bom? Só um detalhe que eu quero que vocês eh tomem um pouco mais de cuidado quando é fundo imobiliário de tijolo, por quê? Quando é fundo imobiliário de papel, imagina a seguinte situação, né? Vou até colocar um deseninho aqui na lousa para você. O João emprestou para a construtora da Maria R$ 100, né? E combinamos juros de 10% ao ano. Tá bom? Então, eu sei o quanto eu emprestei, eu sei o quanto eu vou receber. O meu valor patrimonial tá definido, tá certo? Agora, para um fundo de tijolo imóveis físicos, ele pode ser mais volátil, porque imagina o seguinte, todo fundo imobiliário é obrigado a fornecer eh um relatório de valor patrimonial por ano pro mercado, tá? Para nós sabermos quanto tá valendo real valor patrimonial. Por quê? Imaginem que eu fui lá num galpão logístico do HGLG11 há um ano atrás eu fiz: "Ah, quanto tá o met quadrado da região? Quanto que tá aqui a estrutura? Pô, a estrutura tá nova, tivemos reformas ou não? Tá bom, esse galpão vale 100. Passou um ano, será que o met quadrado dessa região ficou mais caro? Ficou mais barato? Será que o prédio tá bem cuidado? Será que ele tá valendo ainda o preço de um ano atrás ou tá valendo até mais ou até menos? Geralmente ele vale até mais. Tem até correções que a gente acaba ganhando com isso para cima, tá? Mas o que eu quero te dizer é que esse valor patrimonial ele pode estar um pouco desatualizado, tá bom? Então não dá para levar ferro e fogo, PvP de fundo imobiliário de tijolo. Mas uma boa questão que a gente pode olhar aqui a 0,96, né, me mostra que possivelmente ele tá abaixo do preço, tá bom? Mas não posso bater o martelo como num fundo imobiliário de papel. Agora, os dividendos pagos pelo Gari 11 estão em 11.12% isento de imposto de renda. Fundo imobiliário de papel, não misturem com fundo imobiliário de tijolo em relação aos dividendos. Os fundos imobiliários de papel estavam pagando mais do que tijolo, sim. Tá, porque taxa de juros no Brasil a 15%, os fundos imobiliários de papel acompanharam muito disso. Quando a gente empresta dinheiro pro mercado imobiliário, a gente, claro, que tá se baseando muito na taxa Selic que tá super em alta. Então a gente empresta e recebe bons juros por isso. Para os próximos anos, a tendência é que eu empreste, mas que eu receba menores juros, tá? Não juros igual com taxa selic. Quando a taxa CELIC tiver a 12, 11, 10, a gente vai emprestar e receber um pouquinho menos, tá bom? Agora, o fundo imobiliário de tijolo também ele tem uma possibilidade de um maior ganho com valor patrimonial, porque os imóveis tendem a se valorizar mais do que uma carteira, que eu já sei o meu valor que eu emprestei, tá bom? Agora vamos seguir aqui, ó. As cotas do fundo do Gari 11 também se valorizaram 28.13%, né? Então, além de eu ter ganho aqui 11%, eu ganhei aqui cerca de 17% de valorização aqui nas cotas dos imóveis. E se você tivesse investido aqui desde 2021, estamos falando aí também cerca de 5 anos, você teria ganho 38.86% de valorização, tá? Olhando os dividendos históricos do Gari 11, atualmente ele pagou 11.12% 12% isento de imposto de renda e a média dos últimos 5 anos 14.53. Ele pagou praticamente igual um fundo imobiliário de papel, pagou super bem aqui dividendos, tá? Olhando a listagem de imóveis, a gente vê que ele é um fundo imobiliário com muitos imóveis, com muitos inquilinos, com uma boa diversificação, tanto geográfica como também em quantidade, né? Sendo que a principal, o principal estado aqui é São Paulo com 14 imóveis de renda urbana aqui pro Gari 11. Eu separei alguns clientes aqui do Gari 11 para vocês olharem. Olha lá, o Pão de Açúcar é um grande inquilino aqui, né, de de renda urbana do do Gari 11. Nós temos também aqui, ó, Omanara, que é restaurante, temos o Carrefur, tá? Também que é uma rede de supermercados muito conhecida, tá? Então, praticamente 90% aqui dos inquilinos são de rede de supermercados, como Pão de Açúcar e o Carrefur, entre outros bons inquilinos que nós temos aqui também no Gari 11. E antes de falar o terceiro fundo imobiliário, que é um fundo imobiliário muito legal de tijolo de galpões logísticos, eu quero falar para você de uma boa oportunidade, tá? Você pode ganhar agora R$ 20 sem fazer praticamente nada e até mesmo pode comprar cotas aqui de bons fundos imobiliários base 10, tá? Vamos falar aqui da Coinbase, que vai te dar R$ 20 só para você ir lá no aplicativo deles conhecer, para você ter mais conhecimento sobre quem é a Coinbase. Eles estão te dando esse dinheiro. Quem é a Coinbase? A Coinbase é uma das maiores instituições do mundo, tá? É a maior corretora de criptomoedas hoje do mundo. Só para você ter uma ideia, o governo dos Estados Unidos guarda a reserva estratégica do país lá na Coinbase, tá? A Coinbase tem ações negociadas na bolsa de valores dos Estados Unidos. Não é fácil você colocar uma empresa lá na bolsa dos Estados Unidos. Então é porque a Coinbase é uma empresa séria, tá? Ela é considerada hoje a mais segura exchange casa de criptomoedas do mundo, tá? por toda essa segurança. Até mesmo o governo americano guarda o seu dinheiro lá. Até o dono de Trump guarda o seu dinheirinho de criptomoedas lá, tá? Mas como é que você vai fazer para ganhar então R$ 20, tá? Você vai fazer o seguinte, né? Vamos seguir esse passo a passo agora. Você vai baixar o aplicativo aqui no QRCode que tá aparecendo na tela ou no link que eu vou deixar aqui na descrição do vídeo, tá bom? Ele é gratuito, abertura de conta é gratuita, você não vai pagar nada, não tem pegadinha, tá? Aí baixou o aplicativo, você vai enviar os seus documentos, coisa muito rápida, muito prática, porque é uma questão até de segurança para você mesmo ter aí, né, os documentos validados pela Coinbase. Bom, próximo passo, você vai pegar R$ 10 lá do seu Bradesco, do Itaú, do Nubank, da XP, do Inter, não importa, e vai fazer um Pix pra Coinbase, fácil, prático. A Coinbase, ela parece até o Nubank, ela é muito didática. Você vai transferir R$ 10 lá pra Coinbase. O que que você vai fazer com esses R$ 10? Para ativar sua conta, você vai comprar R$ 10 em qualquer criptomoeda. Eu sugiro Bitcoin, tá? E depois de 48 horas, a Coinbase, ela vai te dar mais R$ 20 de presente, tá? Você vai ficar com quase R$ 30 aí descontando algumas taxinhas. Então é um belo presente para nossos seguidores aqui. Você não tem nada a perder, vai ganhar vintão aí para passar para virar o ano, para comprar fundo imobiliário. Ou se você quiser fazer um Pix pra tua conta lá no no Inter, no Bank também faz. Vai tomar um café com a namorada, faz o que você quiser. A minha dica é, continue reinvestindo em Bitcoin, porque é uma moeda que eu acredito bastante, eu gosto muito, mas sem ganância e mantendo o que eu sempre ensino, né? Até 10% no máximo do patrimônio aí em cripto já é o suficiente. Bom, vamos falar aqui então do GG RC11, que é um fundo imobiliário de tijolo de galpões logísticos, que também tá negociando com uma cota bem atrativa, R$ 9,75. Mas reforçando, não quer dizer que tá barato ou caro. Vamos lá pro PvP. 0,87. O preço sobre valor patrimonial me mostra que eu tô conseguindo comprar os ativos desse fundo imobiliário de galpões logísticos mais barato do que ele vale, tá? Olhando aqui os dividendos do fundo também estão excelentes. 12.24% isento de imposto de renda. Mais um fundo imobiliário de tijolo praticamente pagando aí igual um fundo imobiliário de papel, tá? E aqui a valorização das cotas somadas aos dividendos, 17.47% nos últimos 12 meses. Se nós pegarmos aqui os últimos ã 8 anos aqui, ó, o fundo começou em 2017, né, nós tivemos uma valorização de 104% pros cotistas. E atualmente o fundo que pagou 12.24% em dividendos, nos últimos 5 anos pagou uma média de 12.73%, ou seja, uma média excelente, tá? o GGRC11, que também tem vários imóveis espalhados pelo Brasil, mas os seus galpões estão concentrados principalmente aqui no estado de São Paulo. Também separei alguns inquilinos aqui para vocês conhecerem, né? Por exemplo, nós temos aqui a Ambev, nós temos aqui a Copobas, nós temos aqui o Moim Iguaçu, tá? Então são vários galpões logísticos aqui, ó. A Ambev aqui tem Ambev Guarulhos também, tá? São vários clientes aqui muito interessantes, né? principalmente a KBEV, que me parece ser o maior inquilínio do GGRC11. E nós olhamos aqui a vacância também dos galpões logísticos e a gente vê que aqui no final do ano nós tivemos um aumento, né, 4.8%, sendo que passou o ano aqui, ó, praticamente no 0 1%. Então agora no final do ano a gente teve um pouquinho mais de vacância, ou seja, né, o que que é vacância, são os espaços físicos que estão disponíveis para alugar, tá bom? Então, entendo eu que o gestor vai fazer um trabalho bem legal para que volte aqui para 1% e praticamente todos os galpões estejam alugados. Bom, me diz você qual a sua perspectiva pro ano que vem? Quais são os fundos imobiliários que você acredita que ainda estão baratos? Comenta aqui embaixo comigo. Vai me ajudar muito também a fazer roteiros pro próximo vídeo, tá legal? E antes também de você sair, se puder apertar o botãozinho de curtir, tá aqui embaixo. Se você gostou desse vídeo, já aperta o botãozinho de curtir.