COMO CALCULAR O PREÇO TETO DE AÇÕES DE DIVIDENDOS E FUNDOS IMOBILIÁRIOS: TIMS3 CXSE3 KNRI11 E PMLL11

Nesse vídeo eu vou trazer para você uma maneira de você calcular o preço teto de ações de dividendos apenas e também de fundos imobiliários. Vem comigo. Inicialmente eu volto a dizer, esse método é muito mais confiável. Na verdade, ele só é aplicável a ações de dividendos e, consequentemente fundos imobiliários. Porque eu vou tratar aqui do modelo de dividendo descontado, que é o modelo de Gordon. O que acontece? Como a melhor forma de aprender é através da prática, então a gente vai utilizar aqui duas ações de dividendos para encontrar o preço justo, o preço teto, que seriam team e caixa seguridade. E fundos imobiliários eu vou pegar o KNRI e o PMLL. E o modelo de Gordon é esse que está aparecendo na tela. O que seria esse modelo? Basicamente, entendo o seguinte, quanto vale uma ação? Quanto vale um título? É basicamente aquilo que está lá no futuro, que é o fluxo de caixa. Entenda lucro, eu trago esse lucro, que pode ser o lucro para a firma, pode ser o lucro para o acionista, que é o lucro líquido, ou pode ser ainda, mais especificadamente o dividendo, que é o dinheiro no bolso acionista. É por isso que esse modelo adota como fluxo de caixa futuro o dividendo. Então esse D1 que aparece na tela é o dividendo do ano um. O P é o valor justo, é o que eu quero encontrar. E a divisão KE, CAE é o custo de capital próprio, nada mais é que o retorno exigido para comprar uma ação, menos o G, que é o crescimento na perpetuidade, o crescimento do dividendo, que é o fluxo de caixa nesse modelo. E aí esse modelo será adotado tanto para ações de dividendos quanto fundos imobiliários. E aí você poderia ficar na dúvida, como que eu encontro o KAE? O CAE, eu encontro através desse modelo o chamado Capm, Capital Asset Price Model. É o modelo de precificação de ativos, é o mais utilizado para encontrar o custo de capital próprio, que nada mais é que o retorno exigido pelo acionista, porque a gente também tem o retorno exigido pelo credor, que é retorno da dívida. E como que se calcula isso? Tá aí RF, que é o risk free, que nada mais é que a taxa livre de risco. O que é a taxa livre de risco? Olha, não existe um consenso nesse sentido. O que mais predomina internacionalmente é a taxa dos títulos públicos americanos de 10 anos. Mas tem gente que usa 20 anos, tem gente que usa as taxas de curto prazo. Não há um consenso nesse sentido. Para os fins brasileiros, a gente vai simplesmente adotar o tesouro pré-fixado de 10 anos. seria, entre aspas, uma taxa livre de risco. E aí você vai somar isso com uma continha que é a multiplicação do beta, esse bezinho, com o retorno do mercado, que é o prêmio de risco, retorno do mercado menos o risk free, que também não há um consenso nesse sentido, mas fica em torno de 4%. Isso para as ações. Existe a grande questão com os fundos imobiliários, porque a referência não é o Ibovespa, mas sim o IFIX. É diferente a questão. Aí eu vou te trazer ali uma adaptação. Eu não quero que você fique aqui super apegado a um modelo. O modelo ele é uma mera aproximação. Quando bem feito ainda por cima. Ele é só para você ter uma ideia se está ou não pagando caro demais por um ativo. É para ter uma noção, porque você sabe que o preço importa. E para isso eu preciso de margem de segurança, que significa eu não pagar caro demais. É isso. E o beta da ação ou do fundo imobiliário é a sensibilidade, é o quanto um ativo oscila em relação a sua referência de mercado. E bovça para as ações e e fix para os fundos imobiliários. É uma conta que significa covariância. Sobre variância eu não vou entrar nesses detalhes, não quero deixar isso aqui chato, até porque você pode pegar esse dado pronto de um site que eu vou te mostrar ali. Aí no Excel, eu só joguei aqui aquela fórmula que eu já te mostrei, né? aqui para calcular o KE por meio do modelo CPM, que é o que a gente já viu, tanto para K seguridade, KNRI, PMLL, e na sequência aplicar o modelo de Gordon na prática. Só que faltou uma questão que eu não mostrei ali, que é esse D1. O que que é o D1? É o dividendo do próximo ano. Mas como que eu estimo o dividendo [limpando a garganta] do próximo ano? Eu faço o seguinte, é o dividendo do ano zero, o dividendo de agora, desse ano, vezes o crescimento desse dividendo. Ele vai crescer quanto? 3%, 4%, 10%, e como que eu tento prever esse crescimento que é o G1 que eu coloquei aqui. O G1 é o ROI, que é o retorno sobre o patrimônio líquido, o retorno do ativo vezes o índice de retenção, que é um menos payout. Eu já falei sobre isso em outra aula. Assim eu consigo estimar o crescimento daquele fluxo de caixa, que no caso é o dividendo, tanto para ação quanto para fundo imobiliário. E com fundo imobiliário a gente tem muita dificuldade de chegar nesses números. Com ação, a gente consegue fazer isso com mais tranquilidade. Mas aprendendo com ação e em linhas gerais, o que fazer com fundos imobiliários, você já vai saber ali mais ou menos quanto que você pode pagar por um ativo que esteja no seu radar. Lembrando que o preço é a última fase de uma análise fundamentalista. Aqui eu tô pressupondo que você já passou pelos mais diversos filtros de qualidade. E essa é a última etapa. E eu tô aqui ainda restringindo ativos de dividendos, porque esse modelo só se aplica a ativos de dividendos. Quanto ao KE, quanto ao CE, que é o custo de capital próprio, aí aqui a gente utiliza em qualquer modelo, porque o modelo CPM ele é o modelo para precificar o custo de capital próprio em qualquer caso. Então, o CA é o CPM mesmo. Pois muito bem, então vamos colocar isso aqui em prática. Primeiro eu preciso achar o KE. E você vai perceber o seguinte, taxa livre de risco, taxa livre de risco, você pode, como eu disse, adotar o pré-fixado de 10 anos, tá? Em 1434, 14,34. Ou você pode pegar de curto prazo também, se você quiser. Não existe uma regra definitiva, mas vamos pegar de 10 anos, 14,34. E aí essa taxa será a mesma para todos os casos, inevitavelmente. E aqui eu tô usando as taxas nominais, nem vou colocar em termos reais. Beta, tem esse site aqui, Quant Brasil, que me traz o beta dos ativos. Então, se eu pegar aqui, vou colocar tin só ações, né? Só ações. No caso aqui, que que eu tenho? Eu tenho um beta de 0,6 em bom pegar um prazo mais alongado, porque pegar de um ano só não é tão confiável, tá em 0,79, vou pegar de 5 anos, que dá 0,60. Em caso seguridade 0,69. Então, veja que geralmente o ativo de dividendo, ele tem uma menor volatilidade que o próprio índice, aqui no caso Ibovespa. Porque a volatilidade do índice, por definição, é um abaixo de um, quer dizer que esses ativos aqui, eles são menos sensíveis ao mercado. Eles não são tão sensíveis em relação à referência, que é o índice. Mas, Luan, em relação a KNRI, PMLL, como é que a gente faz? É, aí a gente não pode adotar o Ibovesa como referência. E aí entra uma grande questão, o IFIX. Foi feito um estudo aqui que eu achei interessante em que o autor ele conseguiu aqui compilar o beta de 5 anos 2017 a 2023 dos mais diversos segmentos de fundos imobiliários. E você vai notar o seguinte, olha só, agência bancária 1.02, CRI 061, desenvolvimento que hoje tem muita volatilidade 0,85. Então, cada período muda tudo. Tanto que logístico tá com 1.21 e KNRI dá para considerar logístico. E lajes corporativas 1.29, hotel 1.5, hospital 0,8. Então não faz muito sentido. Shopping aí faz mais sentido ser mais volátil que o mercado, 1,31. Então, teoricamente, eu preciso exigir mais retorno de shopping do que logístico. Nesse caso, no caso dos fundos imobiliários, para fins de simplificação e partindo da premissa de que esses ativos não vão se distanciar muito da volatilidade de mercado, vamos adotar como pressuposto a própria volatilidade do mercado. Então, seria um beta de um, beta de um. Logo, o beta nos fundos imobiliários a gente vai considerar por ficção como indiferente. Indiferente, não vai impactar em nada. Agora aqui em tin caixa vai ter o impacto. Como aqui o beta é menos do que um, significa que a taxa que a gente vai exigir no ativo é menor que a taxa que a gente exigiria simplesmente investindo no Ibovespo. Você vai entender o porquê. Porque é abaixo de um. Então se eu vou multiplicar o prêmio de risco, né, por um número inferior a um, o prêmio de risco vai cair. E o prêmio de risco é o quê? é a taxa livre de risco mais o retorno do mercado. Então, se esse indicador beta fica abaixo de um, quer dizer que eu tô exigindo menos retorno ao investir em Tin e Caixa de Seguridade do que se eu fosse investir no mercado que é o Ibovespa. Percebe? E qual que é o prêmio de risco? Eu cheguei a citar aí 4%. Só que aí a gente entra no impasse, um baita do impasse. Veja que é uma técnica que você precisa fazer adaptações, porque tudo bem que existe aí um certo consenso de que o prêmio de risco é de 4%. Só que se a gente colocar 4% aqui, meu amigo, hum, vai ser difícil de chegar num preço justo aí que não subestime excessivamente a empresa, mas vai ser muito difícil. De tal modo que seria preferível a gente fazer o seguinte, ao invés de adotar a taxa do pré-fixado, por que que eu tô estressando o cenário aqui contigo? Para te mostrar que não é tão simples quanto possa aparecer no primeiro momento, mas também não é difícil demais. Você pode fazer a adaptação. Tô te ensinando a raciocinar aqui. Poderia trazer isso aqui pronto para você. Tem a nossa planilha de valor intrínseco na área de membros. Você sabe, você que é membro, a gente adota esse modelo aqui, a gente adota como referência, mas não é avaliação que a gente adota, porque a gente não tem ali na planha de valor intrínseco apenas ações de dividendo. Para outras ações, esse modelo não serve, mas para você que quer fazer sozinho, ele serve. Então, o que que a gente vai adaptar aqui, ó? Considerando que o equity Risk Premium em junho de 2026, segundo dados escolhidos pela FGV no Brasil, foi de 8,24. E considerando que essa taxa ela é uma taxa acima dessa taxa aqui da NTNB, do Tesouro IPCA+, vamos adotar então 7.57 + o. Logo, vamos adotar 15,81. 15,81. Ou seja, na prática taxa livre de risco vai ser o quê? 7,57. Ao passo que o prêmio de risco será de 8,24. No final das contas é só aplicar a fórmula. K igual o quê? A taxa é livre. E aí, só uma questão, se você for fazer isso aqui pelo Excel, você vai ter que colocar tudo em mesma unidade. E aqui entenda em termos percentuais, tá? Se quiser colocar em percentual, é só formatar a célula. Veja que pelo fato de que o fundo imobiliário a gente entendeu como beta de um, no final o KE correspondeu ao próprio retorno exigido para investir em equity. De tal modo que nesse caso, olha a dificuldade do fundo imobiliário, até por isso que você talvez tenha aí um mercado que não para de cair. No final, quando você compara ação de dividendo com fundos imobiliários, você pode cair na conclusão de que para investir em fundo imobiliário preciso de mais retorno ainda. Ou seja, 15.81 contra 13 12.5 da TIM. Infelizmente essa é a realidade. Pois bem, agora vamos aplicar aqui o modelo de Gordon. Primeiro passo é encontrar o D1, porque o CPM a gente já tem, né? Então é só copiar. Crescimento na perpetuidade, eu já vou antecipar para você, entre 2 a 3%. Basicamente, você pode presumir que uma empresa vai crescer nominalmente, algo próximo da taxa de crescimento de longo prazo da economia. Adote 3%, ou seja, esse seria o crescimento perpétuo por prazo indefinido do dividendo por ação ou dividendo por cota, no caso de fundos imobiliários no longo prazo. Eu preciso, então, como eu disse, achar o D1 apenas para finalizar a continha. E aí eu preciso seguir esse procedimento. Então o primeiro passo é localizar o Dzer, o dividendo por ação provável. Você poderia fazer o seguinte, a gente já tem o dividendo de 2025, não temos ainda a totalidade de 2026, mas você pode estimar um pouquinho. Então olha só, dividendo, dividendo pago 2,7 últimos 12 meses. Você pode ir por aqui, é uma estimativa. C seguridade a gente já tem dividendo pago 1,35. Então 1,35 aqui e 07 aqui. Beleza, matei o Dzero, né? Até colocar aqui. Só que eu preciso saber qual é o crescimento provável para o próximo ano. É isso que eu preciso saber. Qual que é a taxa de crescimento? E o crescimento esperado é um resultado da rentabilidade do ativo da empresa vezes um menos payout, que é o quanto que a empresa retém lucro. Porque afinal de contas, quanto que eu posso esperar de crescimento do lucro de uma empresa e consequentemente do dividendo que parte do lucro? o quanto que ela retém desse lucro, dessa geração de caixa. Então eu retive 20%, e a gestão consegue entregar 20% ao ano. Então é 20 x 20. Esse é o crescimento esperado. Então vamos pegar aqui direto do site de relações com investidores da TIM. Que que a gente pode fazer aqui? Primeiro eu quero saber o Roy. Então eu preciso saber qual é o patrimônio líquido da empresa que tá no balanço patrimonial. R$ 25 bilhões deais. E qual é o lucro provável? E o lucro provável, já que a gente só tem o resultado de um semestre até então, é 1.8 bilhão x 2, ou seja, 3 bilhões 700 milhõesais dividido por 25015, que a gente viu, que é o patrimônio líquido da TIM. Então a gente tem um ROI provável de 14,85 e a R$,85 vezes a retenção. E como ambas as empresas, tanto TIM quanto K Seguridade, estão com payouts elevadíssimos, aqui no caso a gente tá batendo um payout de quase 90% e na TIM é mais ou menos isso, teoricamente a retenção será de 10%. Eu prefiro não acreditar nisso no longo prazo. Eu prefiro acreditar que as duas empresas vão distribuir no máximo 85% pensando no longo prazo. Então eu vou adotar esse payout de 85%. Então vamos lá. Que que é o G1 aqui no caso da TEM? É o ROY que é 14.85 vezes qual é o percentual de retenção? 15%, né? Já que 85% é o payout. Logo, transformando aqui em percentual, meu crescimento esperado para o dividendo da TIM é até inferior aqui o crescimento da perpetuidade 2.23. Então já dá para calcular aqui o D1, né? Que que é o D1? D0 x 1 + 2,23. Logo, eu posso esperar um dividendo por ação no ano 1, que seria o próximo ano, de 2,1. Vou arredondar para 2,12. Agora já posso calcular o preço justo pelo modelo de Gordon, no caso da Tin. É o quê? Nada mais é aqui o D1, o dividendo do ano um, que tá aqui, arredondei para 2,12, dividido pelo KE, que é o modelo CPM 12,51, menos o GRF, que é o crescimento. Então, veja que que a gente fez aqui. Chegamos num preço justo de 22,29. Quanto que custa a ação hoje? Custa 19,36. Logo, ela estaria barata, mas é sempre importante lembrar do quê? Lembrar da margem de segurança, que aí é muito individual, mas a decisão aqui seria de compra. E no caso da Caixa de Seguridade, vamos fazer então. Primeiro, cuidado com o ROI, que é divulgado aqui de 70%, eu já mostrei em diversas oportunidades que, na verdade, a rentabilidade da caixa de seguridade é essa que aparece aqui de 30%, ainda assim muito alta. Então é com base nessa rentabilidade que a gente vai calcular ali o crescimento esperado do dividendo. Então 32%, que é a rentabilidade atual da Caixa de Seguridade. E a gente viu que o índice de retenção é o mesmo. Logo, a gente espera um crescimento de 4,8. Aí é maior que o crescimento aqui na perpetuidade. Logo, o nosso D1 aplicando a mesma fórmula é 1,41. E finalmente aplicando a fórmula do preço justo para casa de seguridade. Coloque entre parênteses. Eu não avisei ali para que não haja erro na hora de fazer o cálculo. E nesse caso, olha só que interessante, ação seria cara. Eu fiz isso de propósito, tanto uma ação barata quanto uma ação cara. E aí você vai me perguntar: "Nossa, Luan, 13,76, eu não vou comprar nunca essa ação. O seu valor intrínseco eu vi que é maior. Sim, a ação custa 20. O meu valor intrínseco tá abaixo disso, mas é bem mais próximo de 20 do que esse valor encontrado. Porque é como eu falei, o modelo de Gordon ele pode subestimar excessivamente o valor de uma empresa, mas ao mesmo tempo ele te dá muita segurança. E de acordo com esse modelo, essa seria a precificação justa da CA Seguridade. Inevitavelmente, a não ser que a gente acabe esperando um crescimento muito alto aqui, supondo que, ah, vamos adotar essa rentabilidade divulgada de 70%. Logo, 10,5 10,5 de crescimento do dividendo, então eu teria 1,49 aqui. Ainda assim veja 1454. Mesmo que você force a barra, você não consegue chegar nem a R$ 15 de preço justo por meio desse modelo. É só um modelo, mas pode te ajudar na tomada de decisão. E finalmente com fundos imobiliários. Só que fundo imobiliário, que que acontece? A rentabilidade dos ativos, ela é baixa. Ela segue a média de mercado, 12 a 13%. Vamos adotar aqui a média de mercado que é de 12%. Só que o payout a gente já sabe qual é, 95%, então é 12 vezes, olha só como o crescimento esperado do fundo imobiliário é baixo, é 12% vezes o quê? Vezes apenas 5%, porque eu distribui 95. Então veja que meu crescimento é inferior a 1% ao ano. É difícil. Que que tá acontecendo com o crescimento do rendimento dos fundos imobiliários? Vou pegar aqui do KNRI pra gente ter uma noção. Vou pegar aqui o crescimento anual. E ó, realmente a depender do período, você tem um crescimento substancial, mas já faz alguns anos que tá estagnado. PMLL, vou aqui em dividendos também no investidor 10. Vamos pegar aqui o anual. Vamos pegar esse ritmo de crescimento. De 8,98 para 9,65, isso me deu um crescimento de 7%. De 103 para 1025, aí já não teve tanto crescimento, foi um crescimento de 2%. Então, de novo, fundo imobiliário é muito difícil. Vou ter que adotar por ficção o mesmo crescimento da perpetuidade inevitavelmente, já que aqui a gente já tem um custo de capital maior, então fica difícil. O fácil é que o Dzer a gente já sabe, né? Por exemplo, PMLL, eu sei que tá pagando R$ 1 por cota, então R$ 12 no ano todo. Então eu já sei que é R$ 12 aqui. E o KNRI? O KNRI eu faço a mesma coisa. Tá pagando quanto? 1,10. Em janeiro pagou 0,88, mas ser compensado por esse pagamento aqui maior. Então vamos fazer uma média de 1,10. Então, 13,20, quanto que pagou no ano passado? 12,25. Então, 13,20 seria excepcional. Vai ser difícil de alcançar, até porque a gente já tá em 8,86 e aí faltam apenas três pagamentos. É, não vai chegar, né? A estimativa máxima é de 12,20. Então, vai haver uma estagnação. 12,25. Veja como você tem que fazer o ajuste. Então, 12,25, salva algum pagamento excepcional no meio do caminho, mas a gente vai ter que se basear nisso por hora. E aí, no final das contas a gente tem o quê? Por ficção, a gente vai ter que adotar que o crescimento será igual da perpetuidade. Então, é 12,25 x 1 + 3%. Repliquei aqui em PMLL. Então, esperar 12,36 para o PML e 12,61 para o KNRI. Sendo assim, com base nessas premissas, o preço justo de KNRI seria de 98 e de PMLL 96. O KNRI ele custa 157 e o PML aí sim custa 103, é mais próximo disso. Mas olha o tamanho do retorno exigido no final das contas dá para dizer que o PMLL não é tão caro de acordo com esse método, bem próximo do preço justo. E o KNRI super caro. Então o KNRI seria a nossa caixa seguridade e o PMLL seria a nossa TEM lá pr as ações. Então esse é o método que é mais usado ali de forma corriqueira pelos investidores para calcular o preço teto das ações de dividendos e fundos imobiliários. Mas veja que é uma arte, depende de adaptações, de fazer ajustes, não é uma ciência exata. Por fim, eu espero que eu tenha conseguido esclarecer um pouco dessa matéria para você. De novo, não é ciência exata, é um modelo. E de novo, não é o modelo que eu adoto para trazer ali a minha listagem de ações na minha planilha de valor intrínseco. Porque você viu o problema desse método. Em alguns casos vai servir, em outros não, porque vai subestimar demais o valor de uma empresa. Imagina você não comprar uma ação como a Casa de Seguridade que vem entregando altos retornos, porque o modelo tá dizendo que não é para comprar. Quando esse modelo você sabe que ele exige muita margem de segurança, então tente saber quando utilizar. Tô te dando uma ferramenta, mas você vai usar a ferramenta quando for cabível. Esse é o grande ponto. E a nossa planilha de valor intrínseco você encontra na nossa área de membros. Você tem acesso a vídeos exclusivos e a diversos outros benefícios. Para verificar quais são os benefícios, é só clicar aqui em assinatura, ó, no canal aqui assinatura, você já vê. Então, você tem acesso a mais de 100 vídeos exclusivos, postagens exclusivas, acesso à minha carteira do investidor 10 e acesso à minha planilha de valor intrínseco. Então, teste a nossa área de membros aqui em seja membro. Você pode cancelar a qualquer momento em dois cliques. E o seu risco é baixíssimo porque o preço é menos de 80 centavos por dia. No mais, deixa aqui embaixo uma dúvida ou uma sugestão de vídeo. Fui.